Chào mừng các bạn đến với chuyên mục Tài chính cá nhân của Kho Thóc. Hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau bàn về một chủ đề vô cùng quan trọng đối với những ai quan tâm đến bất động sản: những lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà. Đặc biệt, tôi sẽ chia sẻ những thông tin hữu ích dành cho những người mua nhà lần đầu, giúp các bạn tránh khỏi những bỡ ngỡ và rủi ro tiềm ẩn trong quá trình ký kết hợp đồng.
Lưu ý cho người mua nhà
Để đảm bảo quyền lợi của mình khi mua nhà, người mua cần đặc biệt lưu ý những điều sau:
1. Thỏa thuận giá bán cụ thể:
Điều đầu tiên và quan trọng nhất là bạn phải thỏa thuận với người bán về một mức giá bán nhà cụ thể. Hãy thoải mái thương lượng, bớt lên xuống để đạt được một mức giá hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của mình.
2. Kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản:
Đây là bước vô cùng quan trọng để đảm bảo bạn không gặp phải rắc rối sau này. Hãy kiểm tra kỹ lưỡng xem bất động sản có bị tranh chấp hay không, có bị kê biên, có bị ngân hàng thanh lý hay không, có bị chồng lấn ranh giới hay không.
3. Kiểm tra quy hoạch:
Hãy chắc chắn rằng bất động sản bạn định mua nhà không nằm trong diện quy hoạch. Thông tin này bạn có thể tìm hiểu tại phòng địa chính của quận/huyện nơi có bất động sản.
4. Thỏa thuận các loại thuế phí:
Khi mua nhà, có rất nhiều loại thuế phí phát sinh, bao gồm:
Phí công chứng Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Phí môi giới (nếu có)
Thông thường, trên thị trường, người mua chỉ phải đóng lệ phí trước bạ (0,5% giá trị hợp đồng). Toàn bộ các khoản phí còn lại do người bán chịu. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể thỏa thuận riêng với người bán về việc phân chia các khoản phí này. Việc nắm rõ các loại phí giúp bạn chủ động hơn trong việc chuẩn bị tài chính.
5. Thuế thu nhập cá nhân và những điều cần lưu ý:
Thuế thu nhập cá nhân thường là khoản phí lớn nhất (2% trên giá trị hợp đồng). Hiện nay, nhà nước đang siết chặt việc kê khai giá bất động sản thấp hơn giá trị thực tế, do đó, bạn cần lưu ý đến vấn đề này để tránh bị trả lại hồ sơ và phải công chứng lại.
Nếu người bán nhà là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà đó, họ có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân. Để được miễn thuế, người bán cần làm cam kết tại phòng công chứng và giấy cam kết nhà duy nhất tại địa phương.
Một ví dụ thực tế:
Một người bạn của tôi bán một căn nhà là căn nhà duy nhất của họ, và ngày hôm sau mua một căn chung cư mới, cũng là căn nhà duy nhất tại thời điểm mua. Về nguyên tắc, người này được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Tuy nhiên, do thủ tục mua chung cư ở thành phố Thủ Đức nhanh hơn, việc ra tên nhà mới sớm hơn việc hoàn tất thủ tục bán nhà cũ. Khi nộp hồ sơ thuế, cơ quan thuế phát hiện người này có hai căn nhà (nhà cũ và chung cư), và không được miễn thuế. Do đó, bạn cần lưu ý để tránh gặp phải tình huống tương tự.
6. Hẹn ngày công chứng:
Thời gian hẹn công chứng do hai bên thỏa thuận, có thể từ 10 ngày đến 1-2 tháng, tùy thuộc vào tình hình tài chính và độ gấp gáp của người bán.
7. Giữ lại tiền thuế thu nhập cá nhân:
Sau khi công chứng xong, khi giao tiền, bạn cần giữ lại tiền thuế thu nhập cá nhân để đóng thuế. Ngoài ra, nên giữ thêm khoảng 50-100 triệu đồng để phòng trường hợp thuế phát sinh.
8. Thủ tục sang tên:
Ký hợp đồng mua bán chưa phải là hoàn tất giao dịch. Sau đó, bạn cần thực hiện thủ tục sang tên. Có rất nhiều yếu tố có thể khiến thủ tục sang tên không thuận lợi, như bất động sản tranh chấp, kê biên, chồng lấn ranh giới, hoặc thông tin trên sổ sách không khớp với thực tế. Vì vậy, hãy giữ lại một khoản tiền (50-100 triệu đồng) để dự phòng rủi ro.
9. Thỏa thuận đền hợp đồng:
Thông thường, nếu người mua không tiếp tục giao dịch, họ sẽ mất tiền cọc. Nếu người bán không bán nữa, họ sẽ phải đền cọc và bồi thường một khoản tương đương với tiền cọc. Tuy nhiên, có những trường hợp người bán chỉ đền một nửa tiền cọc. Do đó, bạn cần kiểm tra kỹ hợp đồng ở điều khoản này.
Lưu ý cho người bán nhà
Tất cả những lưu ý trên dành cho người mua cũng áp dụng cho người bán. Ngoài ra, người bán cần đặc biệt lưu ý những điều sau:
1. Thỏa thuận đền cọc:
Cẩn thận với những điều khoản bất lợi về việc đền cọc. Ví dụ, nếu người mua mất cọc, nhưng nếu người bán không bán thì phải đền gấp ba lần tiền cọc.
2. Thuế thu nhập cá nhân:
Nếu đây là căn nhà duy nhất của bạn, hãy làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân cẩn thận. Tốt nhất là hoàn tất việc bán nhà, đóng thuế, sang tên rồi mới mua căn nhà khác để tránh trùng lắp thông tin trên cơ quan thuế.
3. Quy trình thanh toán:
Khi ra phòng công chứng ký hợp đồng, hãy chỉ cho phép phòng công chứng đóng dấu sau khi bạn đã nhận đủ tiền. Đã có trường hợp người bán bị kéo dài thời gian thanh toán, thậm chí không nhận đủ tiền sau khi đã đóng dấu hợp đồng. Hãy nhận đủ tiền (bằng tiền mặt, chuyển khoản, hoặc các hình thức khác), trừ lại tiền thuế thu nhập cá nhân (do bên mua giữ lại để đóng) và một khoản nhỏ (50-100 triệu đồng) để đảm bảo việc sang tên diễn ra suôn sẻ. Việc mua nhà và bán nhà là một quá trình quan trọng, cần được thực hiện cẩn thận và tỉ mỉ.
Hy vọng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn tự tin hơn trong quá trình mua nhà hoặc bán nhà. Chúc các bạn thành công! Hẹn gặp lại các bạn trong những số tiếp theo với những chủ đề nóng hổi về tài chính và bất động sản!
