Ngân hàng đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nguồn vốn cho nền kinh tế, từ cá nhân, doanh nghiệp đến các tổ chức tài chính. Vấn đề vay ngân hàng luôn được quan tâm, đặc biệt là vay mua nhà, dù là nhà ở có sẵn hay nhà ở hình thành trong tương lai. Nhu cầu vay vốn của giới trẻ để mua nhà, mua bất động sản ngày càng cao. Vậy, cần lưu ý những gì trước khi quyết định vay vốn?
Đầu tiên, bạn cần xác định rõ mục đích vay vốn. Đó là mua nhà, mua xe, tiêu dùng cá nhân hay trả nợ? Một số bạn trẻ vay ngân hàng để ăn xài, tiêu xài, thậm chí chơi cờ bạc. Hãy đảm bảo mục đích sử dụng vốn rõ ràng, minh bạch và quan trọng nhất là bạn phải kiểm tra được khả năng trả nợ trong tương lai để có kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả. Nếu không, bạn có thể rơi vào vòng xoáy nợ nần, trở thành con nợ của ngân hàng.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay ngân hàng, hãy tự hỏi bản thân: việc vay vốn có thực sự cần thiết? Vay ngân hàng là con dao hai lưỡi. Đừng vội mừng khi ngân hàng cho vay, hãy nghĩ đến việc trả nợ. Đôi khi, việc ngân hàng từ chối cho vay lại là một quyết định tốt cho bạn trong tương lai. Vì vậy, hãy đặc biệt lưu ý việc sử dụng vốn hiệu quả trước khi quyết định vay.
Giả sử bạn có một mục đích cụ thể như sửa nhà, mua xe phục vụ cá nhân, mua nhà cho cuộc sống cá nhân hoặc gia đình. Vậy, cần lưu ý điều gì khi vay vốn ngân hàng?
Có hai loại hình vay ngân hàng: vay ngắn hạn (dưới 12 tháng) và vay dài hạn (trên 12 tháng). Vay ngắn hạn thường chỉ trả lãi, không trả gốc. Vay dài hạn thường trả cả gốc lẫn lãi.
Ví dụ, vay ngắn hạn dưới 12 tháng với lãi suất 10%/năm. Nếu bạn vay 100 triệu, lãi suất mỗi tháng là 100 triệu 10% / 12 = 833.333 đồng. Bạn chỉ trả lãi, không trả gốc trong thời gian vay.
Đối với vay dài hạn, ví dụ bạn vay 1 tỷ trong 15 năm để mua bất động sản với lãi suất 10%/năm. Bạn phải trả lãi là 1 tỷ 10% = 100 triệu/năm. Đồng thời, bạn phải trả gốc là 1 tỷ / (15 12) = 5.555.555 đồng/tháng. Như vậy, mỗi tháng bạn phải trả cả gốc lẫn lãi.
Hãy kiểm tra nguồn thu nhập của bạn có phù hợp với việc trả nợ hay không để quyết định số tiền vay hợp lý. Nếu thu nhập 30 triệu/tháng mà trả nợ 20 triệu, đó là điều không nên. Nhiều người sử dụng vốn quá sức, dẫn đến nợ xấu.
Tôi sẽ chia sẻ một ví dụ về một người đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy quá lớn và không trả nợ nổi.
Một chàng trai ở Thái Nguyên có 3 tỷ tiền mặt và 3 tỷ bất động sản. Anh được bạn tư vấn mua một căn biệt thự tại miền Nam giá 12 tỷ. Thu nhập của anh khoảng 20-30 triệu/tháng. Anh phải vay ít nhất 6 tỷ để mua bất động sản này.
Nếu vay 6 tỷ trong 15 năm, tiền gốc mỗi tháng là 6 tỷ / (15 12) = 33.333.333 đồng. Lãi suất 10%/năm, mỗi tháng trả thêm 6 tỷ 10% / 12 = 50 triệu đồng. Tổng cộng, mỗi tháng anh phải trả 83.333.333 đồng. Trong khi thu nhập chỉ 30 triệu, anh hy vọng bán được biệt thự này có lời.
Nhưng nếu anh không bán được biệt thự, hoặc bán lỗ, anh lấy đâu ra tiền trả nợ? Nếu không xử lý sớm, anh sẽ vướng vào vòng xoáy nợ nần và có thể bị ngân hàng siết nợ. Anh sẽ trở thành con nợ xấu của ngân hàng.
Trước khi vay ngân hàng, hãy kiểm tra khả năng trả nợ của bản thân. Một người bạn ở Thái Nguyên đã gọi điện cho tôi để xin tư vấn tài chính về trường hợp này. Đây là một câu chuyện có thật để các bạn lưu ý.
Khi mua nhà, mua xe, hay bất kỳ sản phẩm nào, hãy vay một lượng tiền phù hợp với thu nhập hàng tháng. Chỉ nên vay khi thu nhập gấp đôi số tiền trả hàng tháng. Bạn còn phải chi tiêu cá nhân, phục vụ gia đình, học tập, và nhiều kế hoạch khác trong tương lai. Ngoài ra, hãy dự trù cho những tình huống công việc không ổn định, ốm đau.
Nếu bạn vay ở mức phù hợp, tôi sẽ lưu ý một vài điều khi vay ngân hàng.
Ngân hàng thường có lãi suất ưu đãi năm đầu. Sang năm thứ hai, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi. Hãy hỏi rõ lãi suất năm đầu và lãi suất thả nổi là bao nhiêu. Lãi suất thả nổi thường là lãi suất cơ bản cộng với một biên độ nhất định. Lãi suất thả nổi mới là quan trọng, vì sau ưu đãi, bạn phải trả theo lãi suất này. Lúc đó, bạn mới biết thu nhập của mình có đủ trả hay không.
Kiểm tra phí trả trước hạn là bao nhiêu phần trăm. Nếu bạn có tiền và muốn trả trước hạn, bạn có thể bị phạt từ 2-3%. Nếu có mối quan hệ tốt với ngân hàng, bạn có thể thương lượng để giảm phí này.
Ví dụ, biên độ thông thường là 4%, bạn có thể thương lượng xuống 3.5%. Điều này rất quan trọng vì bạn phải trả trong 15 năm.
Một yếu tố quan trọng nữa là điều kiện giải ngân. Bạn phải hỏi rõ điều này trước khi làm hồ sơ. Ngân hàng có thể đưa ra nhiều điều kiện như chứng minh thu nhập, nhân thân. Thậm chí, họ có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm nhân thọ.
Ngân hàng Nhà nước đã có công văn cấm ngân hàng bắt buộc khách hàng mua bảo hiểm nhân thọ khi giải ngân. Tuy nhiên, họ có thể nói rằng việc mua bảo hiểm sẽ giúp hồ sơ của bạn dễ được duyệt hơn.
Những người có kinh nghiệm như tôi sẽ hỏi khoảng 3-4 ngân hàng. Tôi sẽ kiểm tra xem ngân hàng nào có điều kiện giải ngân không bắt buộc mua bảo hiểm. Nếu bắt buộc, tôi sẽ thương lượng để mua gói bảo hiểm thấp nhất có thể.
Việc bắt buộc mua bảo hiểm nhân thọ là bất hợp lý. Nhiều người đã có bảo hiểm nhân thọ rồi. Việc vay tiền đang khó khăn lại phải bỏ thêm một khoản tiền không cần thiết để mua bảo hiểm. Đây là một hình thức ép buộc mua sản phẩm mà người mua không mong muốn. Nó thuộc về tệ nạn xã hội.
Tôi khuyên bạn nên thỏa thuận với ngân hàng trước khi làm hồ sơ. Kiểm tra xem có phải mua bảo hiểm nhân thọ hay không. Nếu phải mua, hãy thương lượng để mua gói thấp nhất. Nếu không, hãy tìm ngân hàng khác. Nhiều người đã loại bỏ được bảo hiểm nhân thọ nhờ phương pháp tôi hướng dẫn.
Vay ngân hàng mua nhà có sẵn đơn giản hơn. Bạn cần kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản và làm việc với ngân hàng trước khi đặt cọc.
Ví dụ, bạn ưng ý một căn biệt thự trong khu Sala giá 200 tỷ. Bạn có 2 tỷ, muốn vay 198 tỷ. Hãy làm việc với ngân hàng trước. Ngân hàng A, tôi có 2 tỷ, muốn vay 198 tỷ, điều kiện của tôi là gì? Làm việc với 2-3 ngân hàng, đưa ra thông số kỹ thuật của bạn. Thu nhập 200 triệu/tháng, độc thân, có bố mẹ bảo lãnh. Cung cấp toàn bộ hồ sơ cho ngân hàng. Khi ngân hàng đồng ý cho vay, bạn mới đặt cọc. Nếu không, bạn có thể mất cọc.
Tóm lại, hãy làm việc với ngân hàng trước khi cọc bất động sản. Thỏa thuận các điều kiện như lãi suất ưu đãi, lãi suất thả nổi, phí trả trước hạn, điều kiện giải ngân.
Lưu ý đặc biệt khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bạn thường thấy tờ rơi, quảng cáo về các dự án bất động sản mới mở bán với lãi suất ưu đãi và ngân hàng cho vay 70-80%. Việc này chỉ để câu khách. Thông tin trên tờ rơi không có nghĩa là phù hợp với bạn.
Tôi từng mua một bất động sản tại Quận 9. Trong lời chào bán, chủ đầu tư nói ân hạn gốc trong 2 năm đầu. Tôi kiểm tra tài chính thấy phù hợp, nên đặt cọc. Tuy nhiên, khi làm hồ sơ vay, ngân hàng lại không có ân hạn gốc. Kế hoạch tài chính của tôi bị đảo lộn.
Việc chủ đầu tư chào ân hạn gốc không có nghĩa là ngân hàng sẽ cho bạn vay với điều khoản đó. Đây là việc của ngân hàng, không phải của chủ đầu tư.
Vì vậy, khi vay ngân hàng để mua bất động sản hình thành trong tương lai, trước khi đặt cọc, bạn phải làm việc với ngân hàng bảo lãnh cho dự án. Kiểm tra xem bản thân có phù hợp với việc vay vốn hay không. Các điều kiện vay có phù hợp hay không? Có phải mua bảo hiểm hay không? Lãi suất bao nhiêu? Có ân hạn gốc hay không? Bạn phải nhẩm tính xem có đủ khả năng trả nợ hay không. Sau đó mới đặt cọc.
Nhiều người đặt cọc luôn khi mua bất động sản trong các hội thảo. Sau đó mới làm việc với ngân hàng. Lúc đó, bạn đã ở thế yếu. Bạn không thương thảo được lãi suất, biên độ, bảo hiểm. Bởi vì bạn đã cọc rồi và ngân hàng tài trợ độc quyền. Bạn không có quyền lựa chọn.
Trước khi ký hợp đồng hay đặt cọc, bạn phải làm việc với ngân hàng trước. Kiểm tra tài chính của bạn có phù hợp hay không. Làm việc với ngân hàng để có thỏa thuận và tìm hiểu tất cả các điều khoản vay. Lúc đó mới xuống tiền chưa muộn.
Đó là những lưu ý khi vay vốn mua bất động sản có sẵn và hình thành trong tương lai. Cũng như những điều bạn nên biết khi vay vốn ngân hàng cho mục đích cá nhân, doanh nghiệp, hay gia đình.
Việc vay vốn ngân hàng có thể gắn liền với bạn suốt đời. Vì vậy, hãy lưu ý những điều cơ bản và kinh nghiệm tôi chia sẻ. Hy vọng bạn sẽ có những kinh nghiệm tốt để có những hợp đồng vay vốn hiệu quả.
Một lần nữa, tôi nhắc nhở bạn rằng khi đặt bút vay ngân hàng, hãy kiểm tra mục đích sử dụng vốn có hiệu quả hay không. Khả năng trả nợ trong tương lai của bạn có hay không. Sử dụng đồng vốn hiệu quả để tránh nợ xấu.
Cảm ơn các bạn đã lắng nghe doctorhouses với chương trình How to mini của Line Style. Hẹn gặp lại các bạn trong những số tiếp theo.
